税金や住宅ローンの滞納による「競売」を回避する手段です!
住宅ローンの返済が困難な状況に陥った場合、債権者(各金融機関・抵当権者)との合意の上で、債務を整理し、「競売」で処理される前に不動産を任意に売却することです。
税金や住宅ローンの滞納が続くと、債権者は「競売」の申立てを行います。これをそのまま放置すると手続が進み、ご自宅が「競売」にかけられ、落札され裁判所の決定が下ると、ご自宅の所有権を失います。つまり、ご自宅が他人の手に渡り、出て行かなければならなくなる、という事です。もし、退去せず住み続けていると、不法占拠者として強制退去命令が出されることになります。
任意売却は、そのような強制執行される「競売」とは違い、自らの意思でご自宅を売却することができます。さらに、一般の売却と同様の方法で販売される為、任意売却と知らtれずに売却が可能です。
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競売(けいばい)
債務者が借入金の返済が出来なくなると、債権者は担保となっている土地や不動産を差し押さえ、 裁判所に対して不動産競売の申し立てを行う。 競売とは、裁判所が 多くの買い手に値段をつけさせ、最低売却価格以上の最高価格で落札させるシステムのこと。
自己破産(じこはさん)
自己破産の手続きにより免責が認められると、住宅ローンの残債は支払わなくてよくなります。
しかし、すべての支払いを免除されるわけではありません。
税金・健康保険料などは、自己破産しても支払い義務が残ります。
任意整理(にんいせいり)
任意整理は原則司法書士、弁護士が介入して債権者と交渉して債務額を減額し、その減額した額を分割あるいは一括弁済します。
一般媒介(いっぱんばいかい)
不動産の媒介契約の1つで、依頼者は複数の宅建業者に依頼することができる。 任意売却では専任媒介の契約を結ぶことが多い。
専任媒介(せんにんばいかい)
依頼者が依頼した宅建業者以外に、媒介や代理の依頼を禁止した契約。
オーバーローン
住宅ローンの残高が不動産の譲渡価格(時価)を上回っている状態のこと。 例えば、残債務が2000万円に対し、不動産の時価が1000万円しかないという状態をさす。 オーバーローンの場合でも、任意売却であれば物件を処分することができる。
サービサー
債権管理回収業に関する特別処置法(サービサー法)に基づき、法務大臣から許可を受けて設立された債権管理回収専門の株式会社のこと。不良債権の処理と再生を目的とし、サービサー法に定められた特定金銭債権の買い取りや、回収の委託を受けて特定金銭債権の適切な回収を行う。
代位弁済 (だいいべんさい)
第三者が債務者に代わって弁済した場合、その弁済で消滅する債権・担保物権などが弁済者に移転すること。
抵当権(ていとうけん)
債務者が債務を弁済できなくなった場合に、 債権者が優先的に弁済を受けられるように設定される担保物件。 不動産・地上権・永小作権のほか、船舶・自動車や特殊な財団などについても認められる。
登記簿謄本(とうきぼとうほん)
土地・建物について権利関係が記載されている台帳のことで、 不動産登記法により公示が義務付けられている。所在地の法務局で手数料を払えば誰でも観覧が可能。
無担保債権 (むたんぽさいけん)
担保がない借入金のことで、任意売却後の債務は無担保の債権となる。
グレーゾーン金利(ぐれーぞーんきんり)
これまで出資法に定める利率(上限29.2%)を基準として貸し付けを行ってましたが、平成18年1月に最高裁判所により利息制限法を超えた利息は実質的に無効と判断なされました。
この最高裁判所の判断により、過去に利息制限法を超えて支払っていた利息に関しては、貸金業者の不当利得となり、時効等の特別な事情がない限り、貸金業者に返還を求めることが可能になりました。
特定調停(とくていちょうてい)
債権者・債務者の間に裁判所の調停委員が中立の立場で返済方法と返済計画を考える事です。調停委員は、債権者と債務者の歩み寄りを促し、現実的な返済計画を作成する方向で、話を進める事です。
これは、司法書士、弁護士が入らないので債務整理としては安くて済みます。
1社当たり1000円ほどですみます。ただし、ご自分が裁判所に出頭する必要がありますし、債権者との協議が整わないと債権者からの請求が復活します。
債権者(さいけんしゃ)
債務者に対して、一定の給付をなすべきことを請求しうる者。⇔債務者。
債務者(さいむしゃ)
債権者に対して、一定の給付をなすべき義務を負う者。⇔債権者。
明渡訴訟(あけわたしそしょう)
明渡訴訟(あけわたしそしょう)とは、買受人が物件の占有者に対し、通常の民事訴訟を提起して、明渡しを求める方法です。
しかし、明渡訴訟は相当の時間と費用がかかりますので、明渡訴訟を提起するのは最終手段とし、その前の段階として、まずは引渡命令などを検討したほうがよいでしょう。
明渡料(あけわたしりょう)
落札した競売不動産において占有者に不動産を明渡してもらう場合に、立退料、引越代として買受人が占有者に支払うお金のこと。
乙区(おつく)
登記簿の乙区(おつく)欄には、(根)抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記載されています。(根)抵当権等借入金を担保するために設定された登記を担保権といい,申請の順に番号が付されており,登記順により優劣が決まります。
例えば第一担保権の残債権額が1000万円、第二担保権の残債権額も1000万円の不動産があるとします。返済不履行により当該不動産が1500万円で処分された場合には、第一担保権者は1000万円全額の弁済を受け,第二担保権者は500万円の弁済しか受けられません。
また、かつて設定した(根)抵当権も、弁済等により原因が消滅した場合には、当事者の申請により抹消され、登記簿の該当部分に朱抹されます。
もし住宅購入時等に設定した(根)抵当権の原因消滅後この申請を怠っておれば,いつまでも抹消されない状態で残ってしまいますのでご注意下さい。
青地(あおち)
登記所に備え付けられている公図において、青く塗られた部分の事で、国有地である水路や河川敷を示すものです。
青地は国有地なので、通常一般の宅地にはならないのですが様々な事情で水路が廃止されてしまい、青地を含む敷地に普通の住宅が建てられていることも少なくありません。
金銭執行(きんせんしっこう)
強制執行の中の金銭執行とは、債務者の財産を差し押さえ、または競売により換価した金銭を、債権者に交付するような強制執行です。
代表的な金銭執行としては「強制競売」や「債権差押」があります。
強制執行(きょうせいしっこう)
債務者に対し給付義務を強制的に履行させる手続のことをいい、強制執行を行なうには公的機関が作成した確定判決などの文書[債務名義]が必要で、その債務名義に「執行文」の記載が必要になります。また強制執行には大きく分けて二種類あり、金銭執行と非金銭執行に分類されます。
既存道路(きぞんどうろ)
建築基準法が適用された際に、既に道として存在していたことを理由に「建築基準法上の道路」とされている道路のこと。
「建築基準法上の道路」とは原則的には下記のような道路を指します。
・道路法上の道路
・都市計画法による道路
・土地区画整理法等による道路
・特定行政庁から指定を受けた私道等
しかしこれらの道路に該当しなくとも、建築基準法第42条第1項第3号では建築基準法が適用された際、現に存在していた幅4メートル以上の道は、「建築基準法上の道路」に含めることとされています。この第3号の規定による道路のことを一般に「既存道路」と呼んでいます。
既存宅地(きぞんたくち)
都市計画法、第43条第1項第6号の規定に合致する宅地のことで、市街化区域及び市街化調整区域の線引きをする前からの宅地で、各都道府県等の宅地確認基準に合致し、既存宅地として都道府県知事等の確認を受けた宅地を、既存宅地と言います。
仮換地(かりかんち)
土地区画整理事業では、ある人が所有する宅地を、新しい宅地へと変更することが必要になってきます。この事を「換地」と呼び、換地計画により定められる換地予定地を「仮換地(かりかんち)」といいます。この換地を行なう時期は、土地区画整理事業を行なう区域のすべてについて、必要な工事が完了した時点とするのが原則ですが、区画整理事業等の工事は非常に長期間を要する事が多いので、工事が完成した地区から先に、仮に「換地」を与えるという手法がよく用いられ、仮に与えられた「仮換地」は、将来的には正式な「換地」となるのが原則です。
合筆(ごうひつ)
登記簿上で数筆の土地を、合わせてひとつの筆の土地として登記し直すことを言います。
逆に、登記簿上でひとつの土地(一筆)になっている土地を、いくつかの土地に分割して登記し直すことを分筆(ぶんぴつ)と言います。
甲区(こうく)
登記簿の甲区(こうく)欄には、所有権に関する事項が記載されています。その物件の所有者は誰なのか?いつ、どんな原因(売買・相続など)で所有権を取得したかがわかります。
所有権の登記は所有権保存(新築建物の場合等)と所有権移転を得て,以後所有者が変わる毎に登記され,最後に所有権移転をうけている権利者が現在の所有者となります。
また,所有権に関する仮登記,差押,仮処分などの登記も甲区欄に登記されます。
債権差押(さいけんさしおさえ)
債権差押(さいけんさしおさえ)とは、債務者が有する金銭債権から、債権者が満足を得る手続のこと。債務者の財産に対する強制執行のひとつである。債権差押では、債務者が保有する金銭債権が対象になる。例えば債務者が銀行に預けている預金(預金債権)、債務者が取引先に請求できる売掛金(売掛金債権)、債務者が勤務先に請求できる給与(給与債権)など、いろいろな金銭債権が差押え可能である。
債権を実際に差し押さえる手続は次のとおりである。
仮に債務者Aが債権者Bから金銭を借りており、債権者Bが債務者AのC銀行の預金口座を差し押さえると想定する。債権者Bはまず債務者Aの住所地を管轄する地方裁判所に、債権差押命令の申立を行なう。これを受けた裁判所では、債務者Aが預金債権を有している相手方であるC銀行(これを「第三債務者」と表現する)に対して、債権差押命令を郵送する。
この命令が送達されてから1週間が経過すると、債権者Bは、C銀行に対して預金を自己(B)に支払うように請求することが可能となる。このようにして債権者Bは満足を得ることができる。なお債権差押に類似した手続として「転付命令(てんぷめいれい)」がある。
残債(ざんさい)
不動産取引においての残債(ざんさい)とは、ローンや割賦販売により住宅を購入した者が、これを売却する際に一括して返還すべき借入金の残額のことを言います。
所有権保存登記(しょゆうけんほぞんとうき)
所有権保存登記(しょゆうけんほぞんとうき)とは、所有権の登記のない不動産について、初めてされる所有権の登記を言います。
建物が新築されると、最初の所有者は1カ月以内に建物の物理的状況を公示する「表示登記」を行わなければなりません。
それに続いて登記用紙の甲区に、「誰が所有者か」を示す「所有権保存登記」が記載されます。
それ以降は、この保存登記を基礎として売買や相続といった所有権の移転や抵当権の設定・抹消といった不動産の権利変動に関する登記がなされます。
所有権保存登記は、所有者の任意に任されています。つまり、その不動産をめぐって他人と所有権争いをしているなどの対抗問題を生じない限り、登記をしなくても差し支えはありません。
しかし、不動産の所有権が移転したり、その不動産に権利が設定されたりする場合には、それらの契約の相手方は自分の権利がゆるぎないものとなることを希望します。
これが「対抗要件を具備する」ということになるわけですが、そのためにはそもそも所有権保存登記をしなければ、他の登記をすることはできず、対抗要件も満たすことができません。
したがって、建物の購入に際して金融機関から借り入れをし、土地・建物に抵当権を設定するためには、所有権保存登記が絶対に不可欠となります。
所有権保存登記の申請者は不動産登記法で決められています。原則として、表題部(表示登記の内容を記載している部分)に所有者として記載された者が単独で申請します。
ただし、所有者がすでに死亡している場合は相続人が自分の名義で保存登記を不動産の所在地を管轄する各法務局に申請することもできます。
登記に必要なものは、
◇申請書(正本と副本)
◇所有者の住民票
◇固定資産評価証明書
◇印鑑(実印である必要はありません)
◇登録免許税相当額の現金
です。
登記申請を司法書士に依頼する場合は、このほかに「委任状」と「司法書士の報酬」が必要となります。
使用借権(しようしゃくけん)
使用借権(しようしゃくけん)とは、借主が貸主から無償で物を借り受けて使用する権利です。 使用借権者(借主)は、競売における買受人(新所有者)から、明渡しを求められれば、法律上拒むことができません。
借地権付建物(しゃくちけんつきたてもの)
借地権付建物(しゃくちけんつきたてもの)とは、建物のみが売却されている場合に、売却対象外の敷地に対し、売却後も敷地に対する借地権が認められる建物のことで、買受人は、建物の所有者になると同時に借地人となり、敷地所有者に地代を支払うことになります。この場合、買受人は敷地所有者から土地賃借権譲渡の承諾を得る必要がありますが、その承諾が得られないときは、借地借家法により、代金を支払った後2か月以内に、承諾に代わる裁判所の許可を求めなければなりません。
※建物のみが売却されている場合は、借地権があるか、法定地上権が成立するかを確かめて買い受けて下さい。
なお、これらの権利がない場合は敷地所有者から建物の収去を求められることがありますので注意が必要です。
和解(わかい)
紛争を解決するために当事者が互いに話し合い、そして譲歩して合意に達することです。
連帯保証人(れんたいほしょうにん)
お金を借りた人が、借りたお金を返さない場合に限り、借りた人に代わってそのお金を返すことを約束した人をいいます。
連帯債務者(れんたいさいむしゃ)
複数の人(夫婦・親子など)が共同して借り入れた場合、債権者は、連帯債務者の中の1人、または数人、または全員に対して返済を請求することができます。
リースバック(りーすばっく)
所有者が物件を譲渡(売却など)し、譲受人から物件を賃借して引き続き使用することをいいます。セールアンドリースバック取引ともいいます。
当センターの任意売却方法の一つで「引っ越しをせず、そのまま住むことができる」のがこれに当たります。
有担保債権(ゆうたんぽさいけん)
担保(不動産担保・株式など有価証券担保・定期預金など預金担保など)が有る借金のことです。
申立債権者(もうしたてさいけんしゃ)
競売を申し立てた債権者のことです。
無剰余取消(むじょうよとりけし)
競売物件について裁判所が評価した結果、競売の申し立てをした債権者が無剰余になる場合、その申し立てを取り消すことをいいます。
無剰余(むじょうよ)
後順位債権者へ、物件を処分した代金による弁済が回ってこない状態を指します。
入札保証金(にゅうさつほしょうきん)
入札に参加する際は、裁判所が定めた金額を「保証金」として納めます。保証金は、売却基準価格の2割の金額です。
不売(ふばい)
競売手続において、落札者がいないことを指します。特別売却でも不売であった場合、裁判所による再評価など、再度競売手続が始まります。
物上保証人(ぶつじょうほしょうにん)
自己の財産をもって他人の債務の担保に供した人のことをいいます。
あくまでも所有物を担保提供しただけであり、それ以上の義務は負いません。
配当要求(はいとうようきゅう)
競売の申立者以外に債権を持っている債権者は執行裁判所に申し出てくださいという制度のことです。
特別売却(とくべつばいきゃく)
競売手続きにおいて、期間入札により売却を実施しても、適法な買受けの申出がなかった場合にのみ行う売却方法のことをいいます。
登記識別情報(とうきしきべつじょうほう)
(平成18年から)登記済権利証に替わり不動産に関する権利者であることを証明するための12桁のパスワードのことをいいます。
遅延損害金(ちえんそんがいきん)
支払期日に遅れた場合に、返済されなかったことにより、相手方に対し損害賠償として支払わなくてはならない金利のことです。
善管注意義務(ぜんかんちゅういぎむ)
「善良なる管理者の注意義務」の略です。
物件の取引の際、売り物を大事に扱う義務のことがそれに該当し、一般的に売主が負うことになります。
三点セット(さんてんせっと)
裁判所が、競売の入札希望者のために用意した「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」の三点を指します。
債務整理(さいむせいり)
多額の借金を負ったとき、多重債務に陥ったときに、債務者を再生させる方法のことです。自己破産のほか、任意整理、特定調停、民事再生などが債務整理にあたります。
債権譲渡(さいけんじょうと)
債権を他人に譲り渡すことをいいます。
債権名義(さいけんめいぎ)
債権を他人に譲り渡すことをいいます。
権利証(けんりしょう)
不動産の売買による所有権移転登記のように、不動産上の権利の保存・移転などの登記をした時に、登記所から交付される登記済証のことです。
現況調査報告書(げんきょうちょうさほうこくしょ)
執行官が、実際に競売物件を見た上で、その物件に関する権利関係や占有状況、形状などについて調査した内容を記載した書類です。
物件目録(ぶっけんもくろく)
売却対象となる不動産の目録のことです。
物件明細書(ぶっけんめいさいしょ)
その不動産を買い受けた時に引き継ぐ権利と法定地上権の成立の有無(土地または、建物のみの場合)、建物売却の場合の敷地利用権、占有者に関する事項、占有者に対する引渡命令が出せるかどうかの裁判所の見解などが記載されています。
評価書(ひょうかしょ)
裁判所から選任された不動産鑑定士が、当該競売不動産の評価を行ったものです。
引渡命令(ひきわたしめいれい)
占有者が自発的に退去しない場合は、引渡命令に基づいて退去させるための強制執行が必要です。
ハンコ代(はんこだい)
任意売却の際、登記上劣後する債権者に対して、抵当権の抹消・(仮)差押の解除に応じてもらうために支払う金額のことです。
売却決定期日(ばいきゃくけっていきじつ)
競売の開札期日の数日から1週間後に、最高価買受申出人に対し裁判所が売却許可を決定することをいいます。
売却基準価格(ばいきゃくきじゅんかかく)
執行裁判所が評価書の評価をもとに定めた不動産の競売手続き上の価額です。
(買受可能価額=売却基準価額×80%)
破産管財人(はさんかんざいにん)
破産者に財産がある場合、その財産を債権者に公平に分配するため、裁判所から選ばれる破産者の代理人のことです。通常弁護士が選任され、破産者の代わりに財産の管理・処分をすることになります。
配当要求終期の公告(はいとうようきゅうしゅうきのこうこく)
裁判所は、競売の申立が行われた際、配当要求の終期を定め公告をすることが義務付けられています。
移行地(いこうち)
住宅地・商業地・工業地の各種別の内で、他の種別へ移行中の(地域が変動)地域にある土地のこと。
※ex)住宅地域から商業地域へ移行中の地域にある土地→「商業移行地」など
買受可能価額(かいうけかのうかかく)
買受可能価額とは、売却基準価額からその2割に相当する額を控除した価額のこと。
買い受けの申出の額は、この価額以上でなければなりません。
買受適格証明書(かいうけてきかくしょうめいしょ)
売却物件が農地の場合、所有権を移転する為には都道府県知事、又は農業委員会の許可が必要です。
そのため買受申出ができる者を、上記の機関が交付した「買受適格証明書」を有する者に限っています。
裁判所で入札するためには、あらかじめ買受適格証明書を取得しておかなければなりません。
買受人の所有権取得(かいうけにんのしょゆうけんしゅとく)
買受人が代金を納付すると、その時点で不動産の所有権を取得します。
買受人は、裁判所から送付された「代金納付期限通知書」に同封された「振込依頼書」に必要事項を記載の上、指定銀行宛てに代金を振り込み「保管金受入手続添付書(3枚綴りの2枚目)」を受け取ります。
必要事項を記載した「保管金提出書」に、「保管金受入手続添付書」を添付をし、裁判所に提出して「保管金受領証書」を受け取ります。
法律上はこの時点で買受人に対する所有権移転の効力が生ずることになります。
開札(かいさつ)
入札期間が終わると、あらかじめ公告されていた開札期日に開札が行われます。
開札は、裁判所内の売却場で執行官が入札書の入った封筒を開封して入札書を読み上げ、入札した人のうち最も高い価格を付けた人が「最高価買受申出人」と定めます。
その人の提供した保証金は、そのまま裁判所が預かりますがその他の入札人には保証金を返還します。
開始決定・差押え(かいしけってい・さしおさえ)
強制競売や担保不動産競売の申立てを受けた裁判所は、申立てが適法にされていると認めると、不動産執行を始める旨及び目的不動産を差し押さえる旨を宣言する開始決定を実施します。
開始決定が行われると、裁判所書記官が管轄法務局に対して目的不動産の登記簿に「差押」の登記をするように嘱託します。
また、債務者及び所有者に開始決定正本(競売開始決定通知書)を送達することになります。
確定判決(かくていはんけつ)
上訴裁判所によって取り消される余地のなくなった判決のことです。
強制執行できるのは、給付請求権を表示した給付判決に限られます。
期間入札(きかんにゅうさつ)
裁判所書記官が定めた期間内に入札を受け付けつけ、後日開札を行って落札者を決める入札方法のことです。
期間入札の公告(きかんにゅうさつのこうこく)
期間入札で売却される不動産については、入札期間が始まる日の2週間前までに裁判所の掲示場か庁舎の中の掲示板に公告が掲示されます。
公告には売却される不動産・入札期間・開札期日が開かれる日時・場所、不動産の売却基準価額・買受可能価額・買受けの申出に際して提供しなければならない保証の額や提供方法など、売却についての重要な事項が記載されています。
強制執行開始の要件(きょうせいしっこうかいしのようけん)
強制執行の開始又は続行には、債権者からの執行力ある債務名義の正本に基づく申立てのほか次の要件が必要になります。
(1)債務名義の正本等が債務者に送達されていること。
(2)請求が確定期限の到来に係る場合は期限が到来したこと。
(3)請求が債権者の引換給付義務の履行に係る場合は反対給付又はその提供をしたこと。
(4)請求が代償請求の場合には主たる請求の執行が不能に帰したこと。
(5)請求が債権者の担保の提供に係る場合には担保を立てたこと。
なお、債務者につき破産手続開始・民事再生手続開始・会社更生手続開始・整理又は特別清算の開始があると、これらは執行障害となり執行を開始し又は続行することができなくなります。
強制執行手続(きょうせいしっこうてつづき)
強制執行手続は、勝訴判決を得たり相手方との間で裁判上の和解が成立したにもかかわらず、お金を支払わなかったり、明渡しをしてくれなかったりする場合に債務名義を得た人(債権者)の申立てに基づいて、相手方(債務者)に対する請求権を国家の執行機関が強制的に実現する手続のことです。
近隣商業地域(きんりんしょうぎょうちいき)
近隣住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業地域。その他の業務の利便を図る地域。
形式的競売(けいしきてきけいばい)
留置権による競売及び民法・商法その他の法律の規定による換価のための競売の総称です。
これらの手続については、担保権の実行としての競売の例によるとされていて、形式的競売の根拠となる民法等実体法規定の趣旨になじまない場合を除き、できるだけ担保権の実行としての競売の手続と同じ取扱いをします。
競売市場修正(けいばいしじょうしゅうせい)
競売手続に必然的に随伴する減価要因(売主の協力が得られない。買受希望者は内覧制度による物件の内部の確認が直接できないこと。引渡しを受けるためには法定の手続をとらなければならない場合があること等)を売却基準価額に反映させる目的で、一般の不動産市場における売却可能な価格を算出した後(市場性修正を施した後)に行う価格修正のことです。
減価修正(げんかしゅうせい)
減価の要因分析をして求められた減価額を対象不動産の再調達原価から控除することです。
価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることです。建物の減価率は「定額法」・「定率法」及び直接観察して減価率を求める「観察減価法」がありますが一般的にはこれらを併用する方法で減価修正が行われます。
原価法(げんかほう)
不動産の価格をその再調達(再取得)に要する費用に着目して求めようとするものです。
価格の判定の基準日(「価格時点」ともいう。)において対象不動産を再調達することを想定した場合に必要とされる原価(土地の更地価格や建物の再建築費用等)を求め、これから例えば建物であれば経年や損傷等に応じた減価額を控除して対象不動産の試算価格(積算価格)を求めるものです。
現況調査(げんきょうちょうさ)
執行裁判所の現況調査命令によって不動産の形状・占有状況・占有者の権原等を調査し、現況調査報告書を作成し執行裁判所に提出します。
現況調査報告書(げんきょうちょうさほうこくしょ)
執行官が、実際に競売物件を見た上でその物件に関する権利関係や占有状況・形状などについて調査した内容を記載した書類です。
現況調査報告書には、土地の現況地目・建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており不動産の写真等が添付されています。
公示価格(こうじかかく)
国土交通省土地鑑定委員会は、地価公示法に基づき都市及びその周辺地域で標準地を選定し、毎年1回基準日(1月1日)における標準地(公示地)の正常な価格を判定し、これを公示しています。これを公示価格といいます。
評価書においては、「地価公示価格」との表現で価格資料として掲げています。
個別補正(こべつほせい)
「標準価格」に対象地の有する個別性を考量した個別の格差修正(個別修正・個別補正・個性率適用等の言葉で表現されています。)を行って対象地の価格を求める手法です。
最高価買受申出人(さいこうかかいうけもうしでにん)
最高価買受申出人とは、期間入札の開札期日において適法な入札をした者の中で最も高額な入札金額の申出をし、執行官から最高価買受申出人と定められた者のことです。
また買受申出人(かいうけもうしでにん)とは、一定期間買受可能価額以上による定額販売方式を実施する特別売却において、売却実施期間中に最初に適法な買受けの申出をし執行官から買受申出人と定められた者のことです。
再調達原価(さいちょうたつげんか)
不動産を価格時点において再調達することを想定した場合に必要とされる適正な原価のことです。
建物のみや建物及びその敷地の場合だけでなく、最近の造成地・埋立地等の対象不動産が土地のみである場合にも求めることができます。
再調達原価は建設請負により、請負者が発注者に対し直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定して「標準的な」建設費に発注者が直接負担する通常の付帯費用を加算して求めます。
債務名義(さいむめいぎ)
強制執行によって実現されることが予定されている私法上の給付請求権の存在・範囲・執行当事者(債権者・債務者)を表示した公の文書のことです。強制執行をするには、この債務名義がなければなりません。
債務名義の例としては、判決や支払督促などがあります。
執行証書(しっこうしょうしょ)
公証人がその権限に基づき作成した公正証書です。
一定の金銭の支払又はその他の代替物若しくは有価証券の一定の数量の給付を目的とする請求を表示し、かつ、債務者が直ちに強制執行に服する旨の陳述が記載されているものです。
執行文(しっこうぶん)
強制執行の実施は、執行文の付された債務名義の正本に基づかなければなりません(民事執行法25条)。この執行文の制度は,債務名義が存在していても、それが現在執行力を有するか、また、誰との関係で執行力を有するかについては更に調査を要することから設けられています。
執行証書以外の債務名義については事件の記録の存する裁判所の裁判所書記官が、執行証書についてはその原本を保存する公証人が、その点を調査して債務名義の正本の末尾に執行力がある旨の証明(「債権者Aは債務者Bに対し,この債務名義により強制執行することができる。」)を付記します。
収益価格(しゅうえきかかく)
不動産の価格を求める手法の1つである「収益還元法」を適用して試算された試算価格を「収益価格」といいます。収益価格は,収益性不動産(賃貸物件)のほか,賃貸借をすることが物理的,経済的に合理的である不動産においても試算します。
収益還元法(しゅうえきかんげんほう)
不動産の価格を求める手法の1つであり,対象不動産が生み出すであろうと期待される収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格(収益価格)を求める手法です。
次順位買受の申出(じじゅんいかいうけのもうしで)
次順位買受の申出とは、最高価買受申出人が売却代金を支払わなかった場合に次順位買受申出資格者が買受人となり、開札期日において執行官に申し出ることです。
申出をするには、
1. 最高価買受申出人に次ぐ高額の申出であること
2. 申出額が買受可能価額以上であること
3. 申出額が最高価買受申出額から買受申出保証額を控除した金額以上であること
が必要となります。
積算価格(せきさんかかく)
不動産の価格を求める方法の1つです。
原価に着目して求める「原価法」を適用した場合に求められる一時的に試算された段階での中間的な価格(以下「試算価格」という。)を「積算価格」と言います。
占有権原(せんゆうけんげん)
所有者以外の占有者がいる場合に、その占有者の占有の根拠となる権利の内容です。
占有者(占有の状況及び地上建物の表示)
例えば物件が土地と建物の場合、建物の所有者は、土地の上に建物を所有して土地を占有(物件を支配している状態)しているので、その旨の記載がされます。
上記土地以外の建物の敷地:建物が売却対象外の土地の上にも建っているかどうかを表しています。
もし、売却対象外の敷地があれば,敷地に対する利用権原が問題となります。
滞納債務(たいのうさいむ)
マンションを買い受けた場合、買受けまでの管理費や修繕積立金などの滞納債務は、買受人が支払う必要があります。
滞納債務は、物件明細書や評価書等に記載された額から、買受けまでに更に増加していることがあります。
宅地(たくち)
住宅・店舗・工場他の建物等の敷地として利用されることが合理的な土地(現況の宅地)のことです。
しかし、不動産登記簿上の表示と必ずしも一致するものではありません。
なお、宅地にあっては都市計画法や建築基準法・その他の法令による種々の制限があるので、利用等に際しては行政機関(市役所等)への事前の確認を行ってください。
宅地見込地(たくちみこみち)
将来宅地造成が行われて宅地に転換されることが見込まれる土地(農地・林地等)のことです。
担保権の実行(たんぽけんのじっこう)
不動産を目的とする担保権の実行の方法には、担保不動産競売と担保不動産収益執行があります。
担保不動産競売とは、競売(広く買受けの申出を行わせ、最高の価額で申出をした者に売るという売買方法)による不動産担保権の実行
担保不動産収益執行とは、目的不動産を差し押さえ、管理人にこれを管理させ、その不動産から生ずる収益を債権の弁済に充てる方法による担保権の実行
担保権は、抵当権・質権・先取特権等実体法上の優先弁済請求権を有するものに限られ、解釈上、担保的機能を有する物権としての法定担保ではない譲渡担保とか所有権留保等を含みません。
また、優先弁済権を有しない留置権も含まれません。強制執行と異なり、債務名義は不要であり、担保権が登記されている登記簿謄本などが提出されれば、執行機関は手続を開始することとなります。
なお、担保権の実行による競売手続も強制執行手続と比較すると、債務名義を前提とする部分は異なりますが、それ以外の手続はほぼ同じです。
代金納付(だいきんのうふ)
買受人が入札申出額から保証金額を控除した残代金額を裁判所に納めることです。
この納付によって、不動産の所有権が買受人に移転します。期限までに代金を納付しないと買い受ける権利を失い、買受申出のために提出された保証金も返還されません。
代金が納付されると裁判所書記官は、登記所に所有権移転登記を嘱託します。なお、買受人は、買受代金のほかに所有権移転登記の登録免許税・切手代・引渡命令の申立費用・滞納債務・必要費・有益費・引渡命令の執行や残置物処分のための費用などを負担することになります。
代金納付期限通知(だいきんのうふきげんつうち)
売却許可決定が確定すると、買受人は、裁判所書記官が定める納付期限までに執行裁判所に対し代金を納付すべき義務が生じます。
裁判所書記官は、特別の理由がない限り売却許可決定確定日から1か月以内の日を定めます。
代金納付期限が指定されたときは、その旨を通知するため「代金納付期限通知書」等を特別送達郵便で発送します。
代金の納付手続(だいきんののうふてつづき)
最高価買受申出人等に売却を許可する執行裁判所の決定が確定すると裁判所書記官は、特別の理由がない限り確定の日から1か月以内の適当な日を代金の納付期限と定め買受人に通知をします。
買受人は、定められた期限までに最寄りの金融機関から裁判所の預金口座に金銭を振り込んで金融機関の領収印のある保管金受入手続添付書を受け取り、それを裁判所に持参する方法・現金を裁判所に持参する方法、裁判所が指定した日本銀行の支店等に現金を納めて保管金領収証書を受け取り、それを裁判所に持参する方法のいずれかにより代金を納付しなければなりません。
買受人が代金を納付しないと、不動産を買い受ける資格を失い、提供していた保証の返還も受けられないことになります。
そのため、入札をしようとするときは、入札後短期間のうちに代金全額を納付することができるように、取引のある金融機関等と相談するなどしてあらかじめ資金の準備をしておく必要があります。
代金が納付されると、不動産は買受人の所有となります。
地代の代払の許可(ちだいのだいばらいのきょか)
借地上の建物が競売の目的物であるとき、その建物の所有者である債務者が地代を滞納すると、地主はそれを理由に賃借権の解除をすることができます。
そうすると、せっかく差し押さえた建物が借地権を失い無価値同然となってしまうため、差押債権者は、債務者(所有者)が地代を滞納したときは、執行裁判所の許可を得て債務者(所有者)に代わって地代を弁済することができます。
賃借権(ちんしゃくけん)
買受人は、物件明細書の「買受人が負担することとなる他人の権利等」の欄に記載してある賃借権はそのまま引き受けなければなりません。
したがって、上記欄に賃借権の記載があるときは、買い受けてもすぐに自分で居住することはできません。
貸主として賃料を受け取ることになります。
賃料の前払いがされている場合は、前払いがされている期間の賃料は受け取ることができません。
契約が終了したときは、敷金の欄に記載された金額から未払賃料や現状回復費用などを控除した額を賃借人に返還することになります。
買受人は、買受後、期間の定めがない賃借権についてはいつでも、期間の定めがある賃借権についてはその期間が経過した後、解約を申し入れることもできます。
ただし、解約の効果が発生するためには買受人の建物使用の必要性や立退料の提供などの正当事由の存在が必要となります。
賃借権の譲渡の許可(ちんしゃくけんのじょうとのきょか)
第三者である買受人が借地上の建物を競売により取得した際、地主が、その土地の賃借権を買受人に変更しても地主の不利にならないのに、譲渡を承諾しない場合には、裁判所はその買受人の申立てにより、地主の承諾に代わる許可を与えることができます。
登録免許税(とうろくめんきょぜい)
不動産競売手続(競売に関わらず不動産取得時)において個人で買い受けた場合、所有権移転登記に要する家屋についての「登録免許税」が軽減される場合があります。
適用されるための要件
1. その建物に自分が居住すること
2. 床面積が50平方メートル以上であること(マンション等の場合は登記簿上の占有面積(附属建物も合算する。)を基準とします。)
3. 築後経過年数(新築後の年数)(構造によって異なります。)
取引事例比較法(とりひきじれいひかくほう)
不動産の価格を求める手法の1つであり、マンションの価格を算出する際によく利用される手法です。
近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存する複数の取引事例について、それぞれ事情補正及び時点修正をし、並びに地域要因及び個別要因の補正をして求められた各試算価格を調整して対象不動産の価格を求めます。
内覧(ないらん)
執行官が、買受希望者を不動産に立ち入らせて見学させる制度です。
差押債権者の申立てがあった場合にのみ発令される内覧実施命令に基づき実行されるものです。
内覧は、占有者が立入りを拒んだり、差押債権者の申立てが取り下げられたり、内覧実施命令が取り消された場合には、実施することはできません。(その場合の交通費等の弁償をすることはできません。)
また、他の内覧参加者の行為等によって、円滑な実施が困難になり途中で実施できなくなることもあります。
農地(のうち)
農地地域のうちにある耕作の用に供されている土地のことです。
農地法上の「農地」は転用・移転等が制限(許可又は届出等)されており、買受人の適格性等の制限を受けるため注意が必要です。
農地見込地(のうちみこみち)
農地地域や周辺にある山林や原野等で、農地造成が行われて農地に転換されることが見込まれる土地のこと。
配当(はいとう)
執行裁判所が配当期日において、差押債権者や配当の要求をした他の債権者に対し、法律で規定される権利の順番等に従って売却代金を配る手続です。
執行裁判所が配当の定めをした場合には、裁判所書記官がその定めに基づいて配当表を作成し、この配当表に基づいて配当が実施されます。
原則として、抵当権を有している債権と債務名義しか有していない債権とでは、抵当権を有している債権が優先します。
また、抵当権を有している債権の間では抵当権の設定登記がされた日の順に優先し、債務名義しか有していない債権の間では優先関係はなく平等に扱われます。
引渡命令の執行(ひきわたしめいれいのしっこう)
引渡命令が相手方に送達になり、執行抗告(引渡命令に対する不服申立て)がなければ1週間で確定し強制執行ができる効力(これを「執行力」といいます。)が発生します。
なお、実際に明渡しの強制執行をする場合には引渡命令に対する執行文の付与(申立手数料は1件につき300円)及び送達証明(手数料は証明事項一個につき150円)の申請を裁判所書記官にし、これらの書類(執行文付きの引渡命令正本及び送達証明)に基づき、執行官に明渡執行を申し立てなければなりません。
また実際に明渡しの強制執行をする場合には、上記手数料のほかに執行官に対し必要な費用(家具などの運搬費用や執行官手数料など)を予納しなければなりません。
比準価格(ひじゅんかかく)
不動産の価格を求める手法の1つである取引事例から比較して求める「取引事例比較法」を適用して、試算された試算価格を「比準価格」といいます。
必要費・有益費(ひつようひ・ゆうえきひ)
建物の占有者が建物の修繕などのために必要又は有益な費用を支出している場合には、この費用を占有者に支払う必要があります。
占有者が、留置権を主張している場合は、この費用を支払わなければ買い受けた建物の明渡しを受けることはできません。
金額に争いがあり話し合いで解決がつかない場合は、民事訴訟などによって解決することになります。
物件明細書に記載された必要費・有益費の額は、作成時点で裁判所書記官が執行裁判所の売却基準価額の決定の資料とするために記載した額ですので現実に支払う額は必ずしもこれと同額とは限りません。
標準画地価格(ひょうじゅんかくちかかく)
土地価格を求める際、例えば対象地が角地である場合や付近の土地と比較して形状が劣る等の個別性を有する場合に、まず地域の標準的な画地(例えば一般住宅地域においては整形な中間画地等)を想定した価格を求める場合があり、この価格を「標準画地価格」といいます。
法定地上権(ほうていちじょうけん)
土地と建物を別々の人が所有することとなったときには、土地については地上権の負担を伴うものとなり建物については、敷地に対して一定の範囲内で地上権を取得できることがあります。
これを法定地上権といいます。
見込地(みこみち)
評価上、より価値の高い他の種別の土地へ転換されることが見込まれる土地のことです。宅地見込地・農地見込地等に分けられます。
民事執行手続(みんじしっこうてつづき)
お金を貸した人(債権者)の申立てによって、裁判所がお金を返せない人(債務者)の財産を差し押えてお金に換え(換価)、債権者に分配する(配当)などして債権者に債権を回収させる手続です。
民事執行手続には、強制執行手続や担保権の実行としての競売手続などがあります。