任意売却とは

住宅ローンを滞納してしまったり、借入金が返済不能になってしまった場合に有効な解決手法の一つです。

住宅ローン・借入金などの支払いが困難になったとき、債務者(所有者)と債権者の間に仲介者が入り、不動産を競売にかけずに所有者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることです。

何らかの事情で住宅ローンの返済が困難になった場合、銀行等金融機関は、抵当権に従って、所有者の不動産を競売にかけ、現金にしようとします。競売だと、一体いくらで落札されるかは開札日までわかりませんが、市場価格より低い価格になることが多いのです。そこで当センターが所有者と債権者の間に入り、なるべく両者に満足のいくような価格でこれを売却すること、これが任意売却です。

住宅ローンや不動産担保ローン、事業資金など、銀行・金融機関から借入れた方が「給料が減って住宅ローンの支払いが出来ない」「リストラされた」「事業が上手くいかずローンの支払いが出来ない」などの理由で支払いが困難になった場合に、競売といわれる競争入札によらず、一般市場において、一般のお客様と同じように、一般個人のお客様（一部法人様）へ売却することを意味します。

それでは任意売却と競売とではどちらがよいのか？

お金を貸した金融機関（債権者）からしますと、まずより多くのお金を回収するのが目的です。出来る限り貸したお金を全て回収したいです。ではどのように回収するか？回収の仕方は二通りあります。

まず一つ目。前述の通り、一般の市場において、一般個人のお客様（一部法人様）を対象に、適正な価格で売却をすることにより、より多くの貸付金（債権）を回収する＜任意売却＞という方法。この方法のメリットは市場価格＝適正価格での売却が可能なこと。デメリットは対象不動産によっては時間がかかったり、又は売却が成立しないなどが考えられます。

二つ目は＜競売＞という売却。これは入札といわれる方法で、入札者の多くは不動産・建設業者になります。一番高値で入札し落札が決まると、その不動産はしばらくした後に、商品として一般市場内において売却されます。競売のメリットは即時に購入者が決まることが多いことです。また競売が終わる段階までは対象不動産に住んだり利用する事が可能です。但し売却許可決定による売却決定後は不法占拠となります。デメリットとしては、一般市場での売却よりも安くなることが多い点。前述の通り、競売にて落札した方々の多くがその後、一般市場で再度その不動産を売却するのです。当然利益を乗せます。それを商いとしているからです。結果一般市場で売却するのであれば、任意売却でより高い価格で売却を終え、少しでも多くの借入金を返済されるべきではないでしょうか？但し、貴方を取り巻く環境により、全てこの任意売却が正しいとも言い切れませんし、金融機関（銀行）が任意売却を認めない場合もあります。

任意売却と競売の違い（一覧）

  任意売却 競売
①　売却金額 競売より高く売却でき、債務を減らせる 相場より安く落札され、債務が多く残る
②　残債の返済 話合いにより、無理なく返済していける 一括返済を請求され、返済方法の話合いは出来ない
③　引越し費用 話合いにより、引っ越し費用を残せる 立退き費用はもらえない
④　引越し時期 引っ越しの時期など、希望を聞いてもらえる 落札者の都合で退去を迫られる
⑤　プライバシー 近所に事情を知られず解決できる 競売情報が公開され、近隣に知られる可能性あり
⑥　精神的負担 精神的負担は少ない 精神的な負担やストレスも多い

任意売却と競売の違い（詳細）

  任意売却 　の場合 競売　の場合
① 売却金額 任意売却は、一般的な不動産の売却と同様です。
競売に比べ市場価格に近い金額で売却が可能で少しでも高い金額で売却することにより、債務額を少なくすることができ手元に多く残せる可能性があります。		 市場価格よりかなり安く落札されることが多く、家を失った上、多くの債務が残ってしまう場合が多いです。
② 残債の返済 任意売却後に残ってしまった債務は、債権者（各金融機関や役所等）との協議により、現実的な返済方法を話し合い、対応してもらうことができます。 債権者から一括返済を迫られます。場合によっては給料等を差押えられることもあり、債権者との話し合いで柔軟に対応してもらうことは困難です。
③④ 引越し費用・時期 引越し費用を債権者（各金融機関や抵当権者等）との交渉により、売却代金から捻出することが可能です。また、引越日も買主との話合いで決めることも可能です。 競売の場合は引越し費用は出ません。引越日についても、交渉の余地はなく落札後、裁判所より売却許可決定通知が落札者に送付され、落札者が残代金を納付すると不動産の所有権が移転します。その後も住み続けていると、不法占拠者となってしまい、強制退去を迫られることになります。
⑤ プライバシ｜ 任意売却後は、一般的な不動産売却と同様の販売活動を行います。そのため、近隣や勤務先などに事情を知られることなく、自宅の売却を行うことができます。既に競売開始決定通知が届き、一旦情報が公開されてしまった場合、任意売却に切り替える手続を経て、競売を取下げることが可能です。その場合、競売情報は削除されます。 競売が開始されると、新聞やインターネット等で競売情報が公開されます。その為、購入希望者が自宅や近所を見にきたり、執行官による現況調査が入ったりすることで、近隣に知られてしまう可能性があります。
⑥ 精神的負担 任意売却の場合、ご事情を知られることなく売却できます。新聞やインターネットにご自宅が競売になっていることが公開されるのは嫌なものです。金額面でも、任意売却の方が有利ですし、競売より高い金額で売却が可能な為、債務額を減らすことができます。さらに、税金や管理費・修繕積立金などの滞納も売却費から支払うことが可能です。 競売の場合、ご自宅の競売情報が公開されます。また、室内等を購入希望者が確認出来ない為、市場価格よりかなり安い金額で落札されるので債務が多くなる可能性があります。その債務は一括返済を請求されるので、滞納している税金や管理費・修繕積立金などはそのまま残ってしまうため、家を失い、さらに各種返済に悩まされることになります。当然引越代も出ませんので、すぐに引っ越すこともできず、そのまま住んでいると不法占拠者として強制退去を迫られ、精神的に追い込まれてしまうこともあります。